İpotekli ev alırken banka borcu ve tapu devri nasıl planlanır?

Tapudaki ipotek ile bankanın kapama tutarını eşleştirin

Satıcıyla birlikte güncel tapu kaydından ada, parsel, bağımsız bölüm ve ipotek alacaklısını kontrol edin. Birden fazla ipotek veya başka kısıtlayıcı kayıt varsa her birinin alacaklısını, kapsamını ve kaldırılma koşulunu ayrı yazın. Bankadan, satıcının katılımı veya yetkilendirmesiyle, işlem gününe ait yazılı kapama tutarını isteyin. Tapuda yer alan ipotek tutarı üzerinden güncel borç hesabı yapmayın.

Kapama belgesinde tutarın hangi tarihe kadar geçerli olduğunu, ödeme hesabını ve açıklamasını, varsa işlemiş faiz veya erken ödeme tazminatını ve kapama sonrası hangi ipotek için terkin talebi gönderileceğini kontrol edin. Tüketici konut finansmanında sabit faizli sözleşmede hüküm varsa erken ödeme tazminatı gündeme gelebilir. Bankanın yazılı toplamında yer alan bir kalemi bütçeye ikinci kez eklemeyin.

Satış bedelini iki ödeme kalemiyle kontrol edin

Varsayımsal satış bedeli 4.500.000 TL. Bankanın işlem günü için verdiği toplam kapama tutarı 1.180.000 TL. Taraflar ve banka, bu tutarın satış bedelinden doğrudan bankaya ödeneceği planı kabul ederse satıcı bakiyesi 4.500.000 − 1.180.000 = 3.320.000 TL olur. Bu örnekte alıcı ayrıca 95.000 TL işlem gideri öngörüyorsa toplam bütçesi 4.595.000 TL’dir. Gider tutarı örnek varsayımdır.

Randevu ertelenir ve yeni kapama tutarı 1.195.000 TL olursa sabit satış bedelinde satıcıya kalan tutar 3.305.000 TL’ye iner. Eski ödeme talimatındaki 3.320.000 TL aynen kullanılırsa banka ve satıcıya giden toplam 4.515.000 TL olur. Yeni banka belgesi geldiğinde iki ödeme kalemini birlikte güncelleyin.

Kapama tutarı satış bedelini aşarsa satıcının farkı hangi kaynaktan ve ne zaman karşılayacağını yazılı teyit edin. Örneğin 4.560.000 TL kapama tutarı ile 4.500.000 TL satış bedeli arasında 60.000 TL açık vardır. Banka farklı bir çözümü yazılı olarak kabul etmedikçe bu açık giderilmeden kapama planını tamamlanmış saymayın.

Paranın çıkışı ile tescilin sırasını belirleyin

Satıcı kendi nakdiyle borcu kapatabiliyorsa güncel kayıtta terkin görüldükten sonra satışa geçmeyi planlayabilirsiniz. Kapama satış bedeline bağlıysa bankanın, tarafların ve varsa alıcının kredi bankasının kabul ettiği ödeme ve tescil sırasını yazılı olarak netleştirin. Alıcıdan tescil öncesi bankaya ödeme isteniyorsa, satış iptal edildiğinde bankaya giden tutarın iadesinden kimin sorumlu olacağını ve iade şartını ödeme öncesinde belirleyin.

TKGM’nin Güvenilir Hesap açıklamasına göre sistemde bloke edilen bedel tescil tamamlandığında satıcının hesabına aktarılır. Bankaya satış öncesi yapılacak borç kapama ödemesinin bu akışa nasıl dahil edileceğini ayrıca doğrulayın. Bankaya ve satıcıya yapılacak ödemelerin hangi belge veya aşamaya bağlandığını, hesaba yatırılacak tutarı ve randevu ertelenirse uygulanacak adımı tek sayfaya yazın.

Kapama dekontundan sonra tapu kaydını yeniden kontrol edin

Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine göre alacak sona erince taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir. TKGM’nin e-Terkin açıklamasında, alacaklı kurumun elektronik terkin talebinin sisteme iletilmesi ve işlem tamamlanınca güncel kayıt alınması ayrı adımlardır. Banka dekontu, terkin talebinin referansı ve güncel tapu kaydı işlem dosyasında ayrı yer alsın.

Kanunun 888. maddesi uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli taşınmazın devri borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Tapu devri gerçekleştiğinde eski ipoteğin sicilden silinip silinmediğini bağımsız bölümün güncel kaydından kontrol edin. Alıcı kredili alıyorsa eski ipotek ile kendi bankasının yeni ipoteğini alacaklı ve kayıt bilgilerine göre ayırt edin.