ŞEHİR PİYASASI
İzmir konut piyasası
İzmir’de sürekli kullanım ile dönemsel kullanım bütçesini ayırın.
Fiyat eğilimi
İzmirTCMB Konut Fiyat Endeksi bu bölge düzeyinde izlenir. İlçe veya tek konut değeri değildir.
Bu kaydı nasıl okuyabilirsiniz?
2026-09-01 dönemindeki 231,42 endeks puanı TL/m² değildir. İzmir kapsamındaki fiyat hareketinin ölçüsüdür; bu tutara konut satıldığı anlamına gelmez.
Yıllık değişim %20,97: Bir yıl önceki aynı ayı 100 kabul ederseniz bu dönem 120,97 olur. Bu, belirli bir dairenin aynı oranda değer kazandığını veya gelecek yıl aynı değişimin gerçekleşeceğini göstermez.
Kira geliri, alım/satım gideri ve enflasyon bu endeks düzeyine dahil bir kişisel getiri hesabı değildir. Seriyi kendi dosyanıza nasıl aktaracağınızı okuyun →
Satış hareketi
İzmir iliTÜİK aylık konut satışları; toplam, ipotekli, ilk el ve ikinci el kırılımlarıyla gösterilir.
- İpotekli
- 1.392
- İpotekli oranı
- +%18,5
- İlk el
- 2.224
- İkinci el
- 5.311
- Aylık değişim
- +%15,4
- Yıllık değişim
- —
Satış dağılımı ne anlatıyor?
2026-09 döneminde toplam 7.535 satış kaydı vardır. İlk el satış payı %29,52, ikinci el satış payı %70,48. Bu iki grup toplam satışın dağılımıdır.
İpotekli satış payı %18,47. İpotekli satışlar ayrı bir finansman sınıflamasıdır; ilk el ve ikinci el adedine üçüncü grup gibi eklenmez.
Bu adetler işlem hareketini gösterir. Satılmamış stokun kaç ayda biteceğini, bir ilanın kaç günde satılacağını veya fiyatın ucuz/pahalı olduğunu söylemez. İlk el satış da boş konut stoku ölçümü değildir.
İLÇE SATIŞ RADARI
En çok konut satılan ilçeler
İzmir için son mevcut dönemde satış adedine göre ilçe sıralaması. Veri bulunmadığında tahmini sıralama gösterilmez.
TÜİK ilçe kırılımı alınamadığından ilçe sıralaması gösterilmiyor. Varsa yukarıdaki “Satış hareketi” bölümünden il toplamını inceleyebilirsiniz. Eksik ilçe kayıtları sıfır satış anlamına gelmez.
KONUT SEÇİMİ İÇİN KARAR DOSYASI
Merkezde sürekli oturum ile kıyıda dönemsel kullanımın toplam yıllık yükü nasıl karşılaştırılır?
İzmir’de günlük yaşam için kullanılacak bir evle yılın sınırlı bölümünde kullanılacak bir konut aynı ihtiyacı karşılamaz. Dönemsel konut alınsa bile merkezdeki barınma gideri sürüyorsa iki kalemi birlikte yazın. Burada mahalle fiyatı veya kira ortalaması üretilmiyor.
Tek ana konut / ana konuta ek dönemsel konut
| Ölçüt | Seçenek A | Seçenek B | Nasıl doğrulanır? |
|---|---|---|---|
| Karşılanan ihtiyaç | Yıl boyu ana barınma | Belirli geceler ikinci kullanım | Planlanan kullanım takvimi; çalışılan/okula gidilen günlerin adresi. |
| Devam eden gider | Tek evin aidat ve sahiplik gideri | İkinci ev giderine ek devam eden ana barınma | Sözleşmeler, yönetim bütçesi ve yıllık ödemeler. |
| Konum ve kullanım | Günlük hedeflere erişim | Fiilî kullanım, belge niteliği ve ulaşım | İzmir belediyesinin kent rehberinden konum; ilgili idareden bağımsız bölüm/proje belgesi. |
VARSAYIMSAL HESAP · YEREL FİYAT VEYA TARİFE DEĞİLDİR
Varsayımsal ikinci konutun görünmeyen ek yükü
- A tek ana konutun yıllık nakit gideri 360.000 TL.
- B’de ana barınma 300.000 TL olarak sürüyor; kıyı konutunun sabit gideri 48.000 TL ve yıllık ulaşım/bakım 24.000 TL. Alış bedeli ve finansman dahil değil.
Hesap: B = 300.000 + 48.000 + 24.000 = 372.000 TL; A’dan yılda 12.000 TL fazla. Kıyı konutunun kendi ek gideri 72.000 TL’dir; bu, yalnız ana konutlar arasındaki farkla görünmez.
Karara etkisi: B’nin satın alma sermayesi ve fırsat maliyeti ayrıca vardır. İkinci kullanım 30 geceyse 72.000 / 30 = 2.400 TL/gece yalnız bu ek giderlerin karşılığıdır; otel emsali veya tam sahiplik maliyeti değildir.
Bu dosyayı kendi ilanınız için tamamlayın
1. Kullanım gününü belirleyin
Fiilen kullanılacak geceleri ve ana barınma giderinin sürüp sürmediğini yazın.
2. Haritadan belgeye geçin
Kent rehberinde doğru konumu bulun; haritadaki konumun izin, yapı güvenliği veya yıl boyu kullanım garantisi olmadığını gözetin.
3. İki bütçe çıkarın
Dönemsel evin ayrı gideri ve iki evin birlikte yıllık yükünü ayrı satırlarda tutun.
Sonuç çıkarmadan önce durup kontrol edin
- İkinci ev alınca devam edecek ana konut giderinin hesaptan silinmesi.
- Kullanılmayan aylarda aidat ve bakımın sıfır sayılması.
Üstteki TCMB/TÜİK kartları resmî serilerin mevcut kayıtlarını gösterir. Bu karar dosyası ise yerel fiyat araştırması veya saha incelemesi değildir; kendi belgelerinizle dolduracağınız bir karşılaştırma yöntemidir. Örnek sayılar canlı kartlardan alınmamıştır.
Bu iki gösterge birlikte nasıl okunur?
Konut Fiyat Endeksi fiyatların yönünü, il satış sayısı ise işlem hareketini gösterir. İkisinin birlikte yükselmesi hareketlenen bir piyasaya işaret edebilir; ancak tek başına gelecekteki getiriyi kanıtlamaz.
İpotekli satış oranındaki değişim, kredi koşullarının işlem hacmine etkisini anlamaya yardım eder. İlk el ve ikinci el dağılımı da yeni konut arzı ile mevcut stokun ağırlığı hakkında bağlam sağlar.
Bu seriler il veya bölge ortalamasıdır. İlçe, mahalle, bina yaşı, kat, cephe ve hukuki durum farklarını içermez; tek bir konuta otomatik değer biçilmesinde kullanılmamalıdır.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- İzmir Büyükşehir Belediyesi · CBS projeleri ↗
Kent rehberi ve imar bilgi sistemine kurumsal erişim; izin belgesi veya tek daire değerlemesi değildir.
- TCMB Konut Fiyat Endeksi ↗
İzmir bölgesi endeksinin değişimi; ilçe veya tek konut fiyatı değildir. Veri dönemi canlı kartta belirtilir.
- TÜİK Konut Satış İstatistikleri ↗
İl ve ilçe satış adetleri; ortalama fiyat veya yatırım getirisi ölçmez. Veri dönemi ilgili tabloda gösterilir.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.